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[발언대] LA시 조닝 개혁으로 주택 문제 해결을

세계의 선도 도시, 다양한 문화를 자랑하는 LA에 왜 저소득층 아파트 부족 현상이 벌어지는 것일까? 왜 홈리스는 이토록 많은가?       LA도 미국 내 다른 도시와 마찬가지로 주택 공급량 부족으로 주택 매매가와 임대료 동반 상승 현상이 나타나고 있다. 따라서 LA에서 충분한 저소득층 아파트 공급이 이뤄진다면 인종 간의 긴장감을 해소하고 커뮤니티의 정주성을 높이는 데도 크게 기여할 것이다. 이러한 도시 문화는 부동산 용도 지정을 통한 도시 계획 집행 수단인 조닝(Zoning)을 통해 가능하다고 생각한다.     하지만 LA의 조닝 관련 조례는 낡은 관행에 사로잡혀 있다. 현재 LA시의 토지 중 74%가 부유한 계층이 거주하는 단독주택 용지로 지정되어 있다. 반면, 저소득층을 위한 고밀도 아파트를 건축할 수 있는 토지 비율은 매우 적게 할당되어 있다. 또, 오랜 시간이 소요되는 도시 계획 승인 과정은 저소득층 아파트 건설을 더욱 어렵게 한다. 이런 점들이, 조닝 관련 조례를 시급히 개선해야 하는 이유다.     LA시도 중대한 변화를 시도했다. 2022년 12월, 캐런 배스 LA 시장은 서민 주택 확대를 위한 ‘행정명령 1호(ED1)’를 발동했다. 기존 조닝 규정에서는 허용되지 않던 더 많은 호수와 더 높은 층수의 아파트를 지을 수 있도록 개발회사에 허용했으며, 주차장 확보 규정을 완화하는 조치도 취했다. 이러한 정책이, 최근 한인타운 노동연대(KIWA)를 통해 널리 알려진 ‘밀도 보너스(Density Bonus)’와 ‘역세권 주거지 개발 인센티브 프로그램(TOC)’이다.   하지만 이러한 혁신에도 불구하고 이들 정책은 예상치 못한 방향으로 나아가고 있다. 캐런 배스 시장이 행정명령에 서명한 지 6개월이 지나자, LA 도시계획국은 기존 계획을 수정해 부유한 계층이 거주하는 단독 주택 지역에는 저소득층을 위한 아파트 건설을 하지 못 하게 한 것이다. 심지어 담당 부처가 LA시에 저소득층을 위한 주택이 약 25만 채 이상 부족하다고 발표한 상태에서 말이다.     그런 점에서 미니애폴리스와 포틀랜드의 사례는 흥미롭다. 이들 두 도시는 단독 주택 조닝을 없애면서까지 저소득층을 위한 주택 공급 확대에 나서고 있다. 한 걸음 더 나아가, 지하철과 버스 같은 대중교통 노선을 따라 더 높은 밀도의 아파트를 지을 수 있도록 조닝을 변경했다.     캐런 배스 LA시장이 저소득층 아파트의 공급 확대를 위해 노력하고 있지만 한편으로는 조닝 조례 개혁이 시급함을 보여주고 있다.   LA의 노력은 칭찬할 만하다. 하지만 앞서 언급한 두 도시와 비교했을 때 아직 가야 할 길이 멀다.     더불어 LA시 도시계획국과 주택국은 시민단체, 주민들과의 소통을 강화해야 한다. LA가 더 살기 좋은 도시가 되기 위해서는 실제 어려움을 호소하고 있는 주민의 목소리가 시정에 제대로 반영되어야 한다. 조재성 / 도시계획학 박사발언대 la시 개혁 주택 공급량 단독주택 용지 저소득층 아파트

2024-06-11

[부동산 투자] 부동산 시장 현황

최근 이스라엘-하마스 전쟁까지 발생하면서 혼란스러운 경제 상황에 불확실성이 더욱 커지고 있습니다.   연방준비제도(Fed·연준)에서는 올 한해 급속한 금리 상승으로 인플레이션을 억제하려고 노력했지만, 생각만큼의 효과가 나오지 않고 있는 이런 상황에서 중동에서의 전쟁은 높은 유가를 촉발해서 불안한 인플레이션 수치가 더욱 악화할 수 있기에 시장은 더욱 불안한 시선으로 상황을 주시하고 있었습니다.   높은 기준 금리는 모든 경제 활동을 위축시키는 효과를 유발하는데 특히 부동산 시장은 금리와 밀접한 영향을 받기 때문에 낮은 시장 재고로 인해 얼어붙어 있는 부동산 시장을 더욱 침체의 늪으로 끌고 갈지도 모른다는 불안감이 퍼지고 있습니다. 10월 현재 주택 모기지 이자율은 7%대 후반을 오가며 지난달 대비 0.5%포인트가량 급등하며 23년 만에 최고치를 찍고 조만간 8%대에 도달할 것이란 전망이 나오고 있습니다.   이러한 모기지 이자율의 급상승은 바이어들의 구매 수요를 꺾고 있으며 이는 모기지 신청 수 급감의 원인으로 지목받고 있습니다. 지역에 따라 전년 대비 16~30% 급감한 모기지 신청 수는 1995년 이후 최저치를 기록하고 있으며 이는 향후 몇 달씩 주택 매매 감소세가 지속할 것이란 신호로 읽히고 있습니다.   주택시장이 이렇게 급랭하고 있는 또 다른 이유는 시장에 나오는 매물이 부족함을 꼽을 수 있습니다. 모기지 이자가 급등하기 전에 주택을 구매한 사람들, 그중에서도 4% 미만의 이자율을 가지고 있는 사람들의 비율이 60%에 달하기 때문에 현재의 높은 모기지 이자율은 셀러들의 주택 판매를 망설이게 하는 가장 큰 요인으로 꼽히고 있습니다.   신규 주택 건설도 당분간 공급이 부족할 것으로 보입니다. 전년 대비 신규 주택 건설 신청 건수가 16%가량 줄어들었고 현재 진행 중인 건설 현장도 높은 이자율과 자재비, 인건비 급등으로 인해 힘든 시간을 보내고 있어 예정대로 원활한 신규 주택 공급은 당분간 힘들 것으로전망하고 있습니다.   앞에서 언급했듯이 시장의 금리에 많은 영향을 받는 부동산 시장의 특성상 주택 시장의 침체를 극복할 수 있는 길은 높아진 금리가 낮아 지면서 자연스럽게 주택 공급량이 증가하고 이로 인한 판매량 증가를 유도하는 것이라 할 수 있습니다.   미국은 다른 선진국과 달리 꾸준한 인구증가와 해외 이민의 유입으로 인한 탄탄한 주택 수요층을 가지고 있는 마켓입니다. 비록 높은 금리와 매물 부족으로 주택 구매력이 1985년 이후 최저치를 기록 하고 있지만, 내년 중반으로 기대하고 있는 금리 인하 정책의 시작이 부동산 시장의 활성화를 다시금 기대할 수 있는 요인으로 꼽을 수 있습니다.   특히 한인들이 많이 거주하고 선호하는 지역의 부동산 수요는 여타 다른 지역에 비해 높은 선호도를 보이는 지역이기 때문에 이번 불황을 슬기롭게 대처해서 극복한다면 안정적인 재산 증식을 기대할 수 있습니다.   ▶문의: (213)605-5359  조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 부동산 시장 부동산 시장 시장 재고로 주택 공급량

2023-10-25

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